04.03.10 | Zwei-Scheiben- Haus Ratingen-Ost: Großmieter fordern die Zertifizierung

Das Ratinger Coca-Cola Domizil, ein Projekt der RS & Partner Immobiliengesellschaft, wurde mit LEED-Platin vorzertifiziert.

Das Verfahren für die endgültige Zertifizierung des auch Zwei-Scheiben-Haus genannten Büroensembles wird noch vor Ostern, spätestens im Mai abgeschlossen sein. Wir haben uns mit einigen Projektbeteiligten unterhalten und gefragt: Was hat man von den Anstrengungen, die der Verleihung eines Nachhaltigkeitszertifikats vorausgehen?

Wer zum ersten Mal in Ratingen Ost aus der S-Bahn steigt, ist erstaunt. Jenseits der Gleise erstreckt sich ein ansehnliches erstreckt sich ein ansehnliches Ensemble moderner Bürogebäude. Später erfahren wir, dass sich die Herren des auf den Namen Place 4 Business & Life getauften Büroparks immerhin im Wettbewerb mit der Airport City in Düsseldorf sehen.

Die Herren des (ohne die Grünflächen) rund 100.000 m² großen Areals, das vor über zehn Jahren noch als Babcock-Industriestandort bekannt war, sind Dieter Raudonat und Ulrich Kosche, beide geschäftsführende Gesellschafter der RS & Partner Immobiliengesellschaft. Diese hat ihren Hauptsitz in der nahen Landeshauptstadt, ist aber selbst mit ansehnlichen Büroetagen vor Ort präsent. Das gesamte Projektentwicklungspotenzial liegt bei 160.000 m² BGF, wovon ein gutes Viertel bereits realisiert sind.

Auch die Standortqualität zählt

Die Standortqualität - von der Infrastruktur und Verkehrsanbindung bis zum Glasfaserkabel und den nahen Wohn- und Freizeitquartieren - habe wesentlich zum Erfolg des Place4 beigetragen, sagt Raudonat. Die Liste der Nutzer, Mieter, zum Teil auch Käufer ist lang und nicht zu verachten: Esprit mit seiner Europazentrale, die Hauptverwaltungen von Nokia und Balcke-Dürr, die Servicezentrale Private Banking der Deutschen Bank, Gegenbauer, Compunet und einige weitere Dienstleistungsunternehmen finden sich darauf - und seit dem Herbst vergangenen Jahres auch Coca-Cola.

In dem vom Architekturbüro RKW entworfenen dreiteiligen Ensemble sind neben dem Getränkehersteller, der in einem Siebengeschosser rund 7.700 m² belegt, auf weiteren gut 3.500 m² des fünfgeschossigen Hauses 2 auch Quantum und Nemetschek zu Hause. Hier sind noch Mietflächen zu haben. Verbunden werden die beiden Baukörper durch den eingeschossigen Restaurant-Trakt (870 m²); die dortigen Konferenzräume wurden Coca-Cola zugeschlagen.

Warum haben sich die Bauherren mit dem Thema Zertifizierung befasst? Raudonat und Kosche schmeicheln dem Fachjournalisten: "Wir lesen Zeitung." Doch Sie kommen auch auf das Wesentliche zu sprechen: "Die erste, noch eher unverbindliche Anfrage kam von Nokia." Ernst sei es dann bei Coca-Cola geworden: "Im Konzern gibt es Richtlinien und Vorgaben. Die Zertifizierung war eine Bedingung für den Abschluss des Mietvertrags." Das galt dann auch für den Softwarehersteller Nemetschek.

Es erwies sich als Vorteil, dass RKW Architekten das später von Coca-Cola bezogene Gebäude bereits vor der Anmietung LEED-tauglich geplant hatte. Andreas Middendorf, assoziierter Partner bei RKW, begleitete das Ratinger Projekt federführend. Er verweist auf Planungsdetails, erwähnt die möglich gewordene Reduzierung der Baukosten und künftig verringerte Betriebs- und Wartungskosten.

Binnen zehn Monaten wurde der Komplex errichtet. "Alles in Einzelvergabe", wie Bauherr Raudonat betont. So habe man das Heft in der Hand behalten und, was auch nicht zu verachten sei: "Das GU-Angebot hätte uns 20% mehr gekostet." So kamen am Ende rund 17 Mio. Euro für die Kostengruppen 300 und 400 zusammen. Die durch die angestrebte Zertifizierung verursachten Mehrkosten können mit 700.000 bis 800.000 Euro beziffert werden. Projektmanager Jens Böhnlein, der als LEED-Experte von Jones Lang LaSalle ebenfalls von Anfang an mit am Tisch saß, nennt eine Faustregel: "Das Platin-Zertifikat schlägt mit 4%, eher 5% der Baukosten zu Buche, für Silber ist man mit 3% dabei." Raudonat und Kosche werden auch an dieser Stelle nochmals ihre Abneigung gegen Generalunternehmer los: "Mit einem GU hätten sich die LEED-Kosten locker mehr als verdoppelt."

Eifel-Granit statt China-Import

Natürlich ist immer abzuwägen, das weiß man auch in Ratingen. Doch bei RS & Partner trennt man die beiden oft gestellten Fragen - und damit auch die Antworten. Zum einen müsse sich jeder selbst vergewissern, als Bürger wie als Unternehmer: "Wie viel bin ich bereit, für Ökologie auszugeben?" Die andere Frage lautet: "Bringt's mir auch ökonomische Vorteile?"

Die Ratinger Bauherren haben keine Illusionen: "Wir glauben nicht, dass mit dem Zertifikat ein höherer Preis zu erzielen ist. Aber wir sehen Wettbewerbsvorteile." Dies wäre sozusagen die konkrete Antwort auf die zweite Frage. Die erste beantworten Kosche und Raudonat mit einer Gegenfrage: "Warum soll ich Granit aus China liefern lassen, wenn ich auch Granit aus der Eifel nehmen kann?"

Auch die LEED-Experten von JLL verkaufen die Zertifizierung nicht als Wunderwaffe. Doch eine herausragende Immobilie könne die Zertifizierung durchaus als "Sahnehäubchen" vertragen. Generell, so ist Böhnlein überzeugt, "sind heute und vor allem morgen die Pioniere besser dran als die Zögerlichen".

Intensivere Zusammenarbeit

Wir unterhalten uns über die mit der Zertifizierung verbundene Zusammenarbeit der Beteiligten. Was bringt das Zertifizierungsverfahren jenseits des Zertifikats selbst? Jens Hedtke, Assistent der Geschäftsleitung von RS & Partner, berichtet von wöchentlichen Treffen und sagt, man habe "intensiver und konzentrierter gearbeitet" als üblich. Auch Architekt Middendorf verweist auf den Zwang, in der Planung und bei der Errichtung "geordneter" zu Werke zu gehen. Mit Blick auf das Projekt Bürohaus Ratingen Ost erwähnt er ausdrücklich "kurze Entscheidungswege und die Nähe zur Baustelle und zu den Bauausführenden". Er macht Architekten-Kollegen Mut. Grundsätzlich gelte im Fall einer anvisierten Nachhaltigkeits-Zertifizierung: "Der Aufwand auf Planerseite ist nicht extrem hoch."

Sein Mitstreiter Böhnlein hebt hervor: Die für eine erfolgreiche Zertifizierung erforderlichen Abstimmungsprozesse "bringen alle Beteiligten zusammen". Und der auf Bauherrenseite das Projekt managende Hedtke möchte eine weitere Erfahrung nicht missen: "Schon das Ziel der Zertifizierung ist ungeheuer motivierend."

Wer treibt die Nachhaltigkeitsdebatte voran? Oder marktorientierter gefragt: Von wem geht Zertifizierungsdruck aus? Die einhellige Meinung am Tisch lautet: Nicht von den Architekten, Entwicklern oder Investoren. "Es sind die großen Mieter, die Druck ausüben."

Alle Beteiligten haben von der intensiven Zusammenarbeit profitiert, und sie haben dazugelernt. Auch eher zufällig. Die auch unter LEED-Aspekten einwandfreie Tiefgarage mit Ihren 500 Stellplätzen wurde natürlich mit Steckdosen ausgerüstet. Doch warum nicht auch zur Versorgung von E-Autos? Gesagt getan. Nächste Idee: Der eigene Fuhrpark könne durchaus mit E-Autos ausgestattet werden. Man bleibt am Ball. (ae)

Quelle: Immobilienzeitung, (ae)

 

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